In (nieuwe) woonwijken komen we het regelmatig tegen: een stukje grond dat niet bij één woning hoort, maar gedeeld wordt door meerdere eigenaren. Denk aan een gezamenlijke oprit, een binnentuin of een achterpad. In juridisch jargon spreken we dan van een mandelig terrein. Mandeligheid klinkt als een ingewikkeld begrip, maar het heeft simpelweg te maken met gezamenlijk eigendom.

Wat is mandeligheid precies?

Mandeligheid is geregeld in de artikelen 5:60 tot en met 5:69 van het Burgerlijk Wetboek. Mandeligheid is een bijzondere vorm van mede-eigendom en is gekoppeld aan een andere onroerende zaak, zoals een woning. Het mandelige terrein is bijvoorbeeld een stuk grond dat toebehoort aan meerdere eigenaren en bestemd voor het gemeenschappelijk nut van de woningen die daar aan grenzen. Zij zijn samen eigenaar van dit terrein, elk voor een gelijk deel of voor een ander aandeel zoals afgesproken in de notariële akte.

Voorbeeld

Stel je gaat een woning kopen grenzend aan een parkeerterrein. Dit parkeerterrein is in dit voorbeeld het mandelige terrein. Aan dit parkeerterrein grenzen, naast jouw woning, nog 9 andere woningen. De eigenaren van deze woningen zijn mede-eigenaar van het mandelige terrein, waarvan jij bij de aankoop van jouw nieuwe woning ook een aandeel koopt. De verkoper van de betreffende woning kan het hoofdperceel namelijk niet verkopen zonder het aandeel in het mandelig terrein. Wanneer de aankoop is afgehandeld, ben je dus ook voor 1/10 deel eigenaar van het parkeerterrein achter de woning.

Samen eigenaar, samen verantwoordelijk

Belangrijk is dat mandeligheid een juridisch eigendomsconstructie is. Dit betekent dat de eigenaren niet alleen samen mogen genieten van het terrein, maar ook samen verantwoordelijk zijn voor het onderhoud, beheer en de kosten. In de notariële akte waarin de mandeligheid ontstaat, wordt omschreven hoe je de grond mag gebruiken. De personen die eigenaar zijn van een aandeel in een mandelig terrein hebben allemaal toegang tot dit terrein.

Gebruik, beheer en onderhoud: wat mag wel en niet?

Het mandelige terrein mag slechts worden gebruikt op de wijze zoals dit is vastgelegd in de notariële akte. Stel, het gebruik van het mandelige terrein is tuin, dan is het niet toegestaan om er te parkeren. Het mandelige terrein is, zoals gezegd, van alle eigenaren gezamenlijk. Het is daarom niet toegestaan een deel van het mandelige terrein bij je eigen tuin te trekken. Ook mag je bijvoorbeeld niet zomaar bomen kappen op het mandelige terrein. Daarnaast moet het mandelige terrein bereikbaar zijn (en blijven) voor alle mede-eigenaren.

Iedereen die een aandeel in het mandelige terrein heeft is, samen met de andere eigenaren, verantwoordelijk voor het beheer van het mandelige terrein. Onder beheer wordt onder meer verstaan, het onderhouden, het schoonhouden en het vernieuwen (indien nodig) van het mandelige terrein.

Hoe het beheer wordt uitgevoerd, kun je zelf met de andere eigenaren afspreken. Vaak zijn hier in de notariële akte al afspraken over gemaakt. Het onderhoud roept vaak de meeste vragen op. Het mandelige terrein moet onderhouden worden en dat kost geld. Daarom betaalt iedere mede-eigenaar mee. In de notariële akte is opgenomen wie welk aandeel in de kosten moet betalen. Dit geldt ook als je bijvoorbeeld zelf weinig gebruik maakt van het terrein. Een veelgehoorde misvatting is: “Ik gebruik het niet, dus ik hoef niet mee te betalen.” Helaas, zo werkt het juridisch niet. De onderhoudsplicht volgt uit het eigendom, niet uit het gebruik.

Beheervereniging?

Bij sommige mandelige terreinen is een beheervereniging aanwezig. Deze beheervereniging voert dan namens alle eigenaren het beheer van het mandelige terrein uit. Vaak word je lid van deze vereniging. Door lid te zijn kan je meebeslissen over hoe bijvoorbeeld het onderhoud wordt uitgevoerd. De daadwerkelijke uitvoering van het beheer wordt dan gedaan door de beheervereniging.

Mandeligheid opzeggen of wijzigen

Wil je van de mandeligheid af? Dat kan, maar niet zomaar. In principe kan mandeligheid alleen worden opgeheven met instemming van alle eigenaren. Dit gebeurt via de notaris en wordt ingeschreven in het Kadaster. In uitzonderlijke gevallen kan de rechter eenzijdige beëindiging toestaan, bijvoorbeeld als het gezamenlijk eigendom geen redelijk nut meer heeft.

Vragen?

Heb je een vraag over mandeligheid of andere (zakelijke) eigendomsrechten, dan kun je een afspraak maken met één van de (kandidaat-)notarissen van ons kantoor. Voor verdere informatie of voor het maken van een afspraak kun je contact opnemen met Vechtstede Notarissen via @Dalfsen 0529 – 43 17 42. @Hardenberg 0523 – 26 19 41 @Zwolle 038-421 58 76

Karolien Slurink

Vechtstede Notarissen
Hardenberg / Tel. 0523 – 261 941
Dalfsen / Tel. 0529 – 431 742
Zwolle / Tel. 038 – 421 58 76
info@vechtstede.com
www.vechtstede.com