Wat elke koper moet weten over de aankoop van een woning (deel I) of een nieuwbouwkavel (deel II). Deel I ging over de aankoop van een bestaande woning. Dit deel gaat over de aankoop van een nieuwbouwkavel.
I. De nieuwbouwkavel — bouwen op eigen grond, maar niet zonder regels
Een nieuwbouwkavel kopen klinkt als de ultieme vrijheid. Maar die vrijheid kent grenzen — en die zijn juridisch stevig verankerd.
De koop-aanneemovereenkomst
Als koper teken je een koop-/aannemingsovereenkomst (vaak afgekort met: KAO). Dit is soms een gecombineerde overeenkomst die je aangaat bij de aankoop van een nieuwbouwwoning en soms zijn het twee aparte overeenkomsten (een koop- én een aanneem-).
Wat staat er in een koop-aanneemovereenkomst?
Het gekochte en de koopprijs
De overeenkomst omvat in ieder geval de locatie van de kavel (de kadastrale gegevens) en de koopprijs.
Informatie ontvangen over adverteren in Dalfsennet Magazine? Vul hier je e-mailadres in en wij nemen contact met je op.
De totale koopprijs die je moet betalen bestaat meestal uit drie delen:
de grondkosten – wat je betaalt voor de grond.
de aanneemsom – wat je betaalt voor de bouw van de woning (inclusief btw en meestal exclusief eventueel meer- of minderwerk dat je later nog afspreekt.)
de eventuele vergoeding – een kleine extra betaling als bepaalde termijnen al vervallen zijn vóór de overdracht bij de notaris.
Je betaalt de aanneemsom niet in één keer, maar stap voor stap naarmate de bouw vordert. Elke bouwfase (zoals fundering, ruwbouw, dak) heeft een bijbehorende termijn.
Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding
Veel gemeenten eisen dat je de woning zelf bewoont. Verhuren of doorverkopen is dan tijdelijk verboden. Dit anti-speculatiebeding gaat vrijwel altijd gepaard met een boete- en een kettingbeding, zodat ook een volgende koper eraan gebonden is.
BTW of overdrachtsbelasting?
Is de grond een bouwterrein in de zin van de Wet op de omzetbelasting? Dan betaal je 21% btw in plaats van overdrachtsbelasting. Dat is in de meeste gevallen het geval. Ook over de aanneemtermijnen betaal je btw.
Bouwplicht en termijnen/ sleutel
Gemeenten verbinden aan kaveluitgifte doorgaans een bouwplicht: je moet binnen een bepaalde termijn de vergunningen aanvragen, starten met bouwen én de woning voltooien. Doe je dat niet, dan kan de gemeente de grond terugkopen of een boete opleggen.
In de aanneemovereenkomst staat op haar beurt het aantal werkbare werkdagen waarbinnen de woning opgeleverd moet worden door de bouwer. Ook wordt het moment van oplevering genoemd: dat het moment waarop de bouwer de woning aan jou overdraagt en je de sleutels krijgt.
Garantie- en waarborgregeling
In de meeste gevallen (in Nederland) wordt er gebouwd met een onafhankelijke organisatie (zoals Woningborg en de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) die kopers van nieuwbouwwoningen beschermen. Simpel gezegd: als je een nieuwbouwwoning koopt, loop je risico’s — de bouwer kan failliet gaan, of de woning kan gebreken hebben. Woningborg en SWK zorgen ervoor dat jij als koper dan niet met lege handen staat.
De 5%-regeling
Als koper heb je het recht om de laatste 5% van de aanneemsom niet direct aan de bouwer te betalen, maar in depot te storten bij de notaris. De notaris houdt dit geld 3 maanden na de oplevering vast als zekerheid. Worden er in die periode gebreken gemeld? Dan blijft het geld gereserveerd totdat de gebreken zijn hersteld. Is alles in orde? Dan betaalt de notaris het bedrag alsnog uit aan de bouwer. Dit recht is wettelijk geregeld in art. 7:768 van het Burgerlijk Wetboek.
Verzekeren
De bouwer sluit een Construction All Risk-verzekering (CAR-verzekering) af voor schade aan het bouwbedrijf en de woning tijdens de bouw. De opstalverzekering sluit je af met als ingangsdatum de dag van de sleuteloverdracht.
II. Geldlening en hypotheekakte — begin op tijd!
Financier je de aankoop van de nieuwbouwkavel met een geld dat je leent bij een bank? Dan wordt op dezelfde dag als de leveringsakte ook de hypotheekakte bij de notaris getekend. In deze akte wordt het recht van hypotheek gevestigd ten gunste van de geldverstrekker. Dit houdt in dat de bank het recht heeft de woning te verkopen als je de rente en de lening niet (tijdig) terugbetaalt.
Aangezien de aanneemtermijnen niet in één keer, maar stap voor stap naarmate de bouw vordert moet betalen, heb je meestal een bouwdepot bij de bank. Vanuit dat dat depot worden de termijn aan de bouwer voldaan.
III. Bij de notaris
De eigendomsoverdracht van de grond vindt definitief plaats bij het passeren van de leveringsakte. De notaris zorgt daarna voor inschrijving van de akte(n) bij het kadaster, uitbetaling van de koopsom aan de gemeente (of andere verkopende partij) en toezending van het afschrift van de akte van levering en hypotheekakte.
Tot slot
Heb je vragen over het kopen van een woning of nieuwbouwkavel, dan kun je voor verdere informatie of voor het maken van een afspraak contact opnemen met Vechtstede Notarissen via 0529 – 43 17 42.
Karolien Slurink-Spijker